ZELİHA ALAGÖZ TEMİZ /FORBES

Fikirtepe bir yıl öncesine kadar 100 bin kişinin yaşadığı, şehrin merkezindeki varoşlardan biriydi. Doğru düzgün hastanesi, parkı, sosyal donatı alanları olmayan Fikirtepe'de geçen yıl ev almaya kalksanız, 200 metrekare üzerinde kurulu iki katlı bir binayı 200 bin liraya satın alabilirdiniz.


Son bir yılda köprünün altından çok sular aktı… Şimdi 100 metrekarelik bir arsa için milyon dolarlarla ifade edilen rakamlar pazarlık konusu ediliyor. Çünkü Fikirtepe'ye tam anlamıyla piyango vurdu. Sene başında İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi'nde tüm siyasi parti meclis üyelerinin onayıyla imar değişikliğine gidildi. Fikirtepe, Dumlupınar, Merdivenköy ve Eğitim mahallelerinin bir bölümünü kapsayan 1 milyon 500 bin metrekarelik alan, fiziksel, sosyal çevreyi iyileştirerek yaşam koşullarını iyileştirme amacıyla "Özel Proje Alanı" lejantına alındı. Plana göre; "mevcut yerleşme dokusu içerisinde düzensiz ve sağlıksız yapılaşmış konut alanları sıhhileştirilecek ve donatı alanları artırılarak kentsel yaşam standartları yükseltilecek". Parsellerin birleştirilerek daha fazla imar hakkı almaları üzerine kurulu sistem, FORBES'a konuşan İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş'ın ifadesiyle "İstanbul'un kurtuluş reçetesi" olacak.

Yeni İstanbul projesinde finans ve ticaret kenti yaratmak vizyonu ise pek çok değişik noktaya dağıtılmış durumda. Detaylarını haberimizin devamında yer alan "Yeni İstanbul'un Yeni Merkezleri" başlığı altında bulabileceğiniz merkezlerin bir kısmı Silivri, Beylikdüzü, Orhanlı gibi henüz bakir sayılabilecek alanlara kurulacak.

Bir kısmıysa Kartal, Topkapı, Kağıthane gibi ciddi bir dönüşüm geçirmesi gereken bölgelere... Bu kapsamda bazı bölgelerde imar değişikliği yapıldı ve epey yol alındı. Diğerleri ise sırasını bekliyor.

ÖRÜMCEK AĞI

Kurulacak yeni merkezler arasındaki ulaşım sorunu çözmek için alt yapı çalışmalarına hız verildi. Ulaşım ağının omurgasını raylı sistem oluşturacak. Mevcut metro ve tramvay hatlarının yanında öngörülen güzergahlar ise şunlar:

• Kazlıçeşme-Bağcılar-İkitelli

• Ataköy-Havalimanı-Sefaköy-İkiteklli-Başakşehir

• Sefaköy-Beylikdüzü-Kuzy Marmara Limanları (Tekirdağ, Yeniçiftlik, Gümüşyaka)

• Beylikdüzü-Ispartakule-İkitelli

• Ambarlı-Ispartakule

• Beşiktaş-Kağıthane-Ispartakule

• Üsküdar-Ümraniye-Kozyatağı

• Kartal-Kurtköy-Tuzla-Gebze

Belediyenin planlarında raylı sistem hatlarının limanlara kadar uzaması ve limanların da yolcu trafiğinin önemli bir kısmını taşıması hedefleniyor.

Yeni İstanbul'da, Türkiye'nin finans ve ticaret merkezi olan Levent - Maslak hattı konumunu koruyor, hatta daha geniş bir alana yayılıyor.

Belediye'nin sektör temsilcileriyle yaptığı görüşmelerde şirketlere farklı yatırım alanları gösterilse de bu bölgede yer seçmeye devam edileceği eğilimi ön plana çıkmış. Ancak bölgenin artık daha fazla nüfus ve inşaat kaldırmayacağı göz önüne alınarak genişletilmesine karar verilmiş.

Buna göre Gültepe, Çeliktepe, Seyrantepe, Cendere Vadisi ve Kağıthane de "birinci sınıf" finans ve ticaret merkezi kapsamına girecek. Paralel olarak bu bölgelerde 'birinci sınıf' konut alanları, oteller, sağlık birimleri inşa edilecek.

TOPKAPI'DAN BAYRAMPAŞA'YA KADAR UZANAN BÖLGE, FİNANS VE TİCARET MERKEZİ OLACAK. İŞ MERKEZİ, REZİDANS VE KONUT PROJELERİNİN YANINDA KOÇ ÜNİVERSİTESİ DE HASTANE İNŞAATINA BAŞLIYOR.

Avrupa yakasının en merkezi konumundaki Topkapı da dönüşümden nasibini alacak. Belediye planlarında Topkapı - Maltepe - Bayrampaşa hattı, finans ve ticaret merkezi olarak işaretlenmiş.

Ancak Avrupa yakasında öncelik Levent - Kağıthane ve Basın Ekspres Yolu'na verilecek. Buralardaki dönüşüm yol almaya başladıktan sonra Topkapı gündeme gelecek. İlk plan bölgedeki sanayi tesislerinin taşınması, ardından yerlerine rezidans ve iş merkezleri kurulacak. 

Aslında bu hat, belki de dönüşümün en yoğun yaşanacağı bölge olacak. Çünkü Merter, Cevizlibağ ve Topkapı'da 10 binden fazla ruhsatlı işletme bulunuyor ve hepsinin yenilenme maliyetinin 500 milyar doları bulacağı hesaplanıyor. Bölgedeki hareketlilik Belediye Meclisi'nin kararı çıkmadan başladı. Gazeteler ve İnternet siteleri, Topkapı ve Cevizlibağ'da satılık fabrika ilanlarıyla dolu. İnşaat şirketleri rezidans projelerine başladı bile… Pek çok kuruluş da fabrikasını taşımak için harekete geçti. Örneğin Şişecam Topkapı'daki fabrikasını Eskişehir'e taşıyacak. Bu araziye ne yapılacağı ise henüz net değil.

Sinpaş da Topkapı'da erken davranan şirketlerden -Ülker Fabrikası'nın hemen yanında inşa ettiği Topkapı İş Merkezi projesini 2010'da tamamladı. Bölgede yatırım yapan şirketlerden biri de Garage Group. Şirket, "Garage Tower" ve "Garage Tower 2" adıyla iki ayrı proje yapıyor. İkinci proje için Topkapı'daki Fako İlaç'ın arazisi satın alındı. Projenin toplam maliyetinin 100 milyon dolar olması ve 2014'de tamamlanması planlanıyor.

Yeşil İnşaat da Cevizlibağ'da Yeşil Kundura'nın bitişiğindeki arazide 2013'te bitireceği, içinde rezidans, ofis ve otel de olan bir kompleksin inşasına başladı. Konut sektörüne giren Kale Kilit ise Topkapı'daki eski MAN fabrikasının olduğu araziye ofis, alışveriş merkezi ve otel inşa etmeyi planlıyor. Bölgedeki en değerli arazilerden biri de kuşkusuz İstanbul Nakliye Ambarları'na ait 128 dönümlük arazi. Ambarlar, Hadımköy'de kendilerine tahsis edilen 217 dönümlük araziye taşınıyor. Topkapı'daki arsanın satışı zaman zaman gündeme geldi.

Buraya önce Güney Koreli Hanjin & Tiger firması talip oldu. Pazarlıklar netice vermeyince bu kez devreye KİPTAŞ girdi. Yedi - sekiz yıl önce 100 milyon dolara razı olan 212 arsa sahibi şimdi fiyatı 500 milyon dolara kadar çıkardı. KİPTAŞ ile görüşmelerin devam ettiği ancak arazinin parçalı olması ve fiyatın artması nedeniyle pazarlığın tıkandığı söyleniyor.

 Öte yandan Topkapı'da üniversite ve hastane de kurulacak. Arçelik buradaki motor ve pompa fabrikasının arazisini 35 milyon dolara Koç Üniversitesi'ne sattı. Üniversite, bu arazi üzerinde 500 milyon dolarlık yatırımla üniversite ve hastane kompleksi kuracak. Temeli henüz atılmadı ancak 2013'te inşaatın tamamlanması planlanıyor. Çünkü tıp fakültesi bu yıl eğitime başladı. İlk üç eğitim yılında Rumeli Kampüsü'nde eğitim görecek olan öğrenciler, geri kalan üç yılda uygulamalı eğitim için Topkapı'ya gelecek.

Aslında hareketlik Topkapı ve Cevizlibağ ile sınırlı değil. Bayrampaşa da değişimin hızlı yaşandığı bölgelerden. Forum İstanbul'dan sonra "Türkiye'nin kentsel eğlence merkezi" olarak tanımlanan "ORA İstanbul" kapılarını açmak için gün sayıyor. Burada kültürel, sosyal, spor, eğlence tesisleriyle otel ve kongre merkezleri birarada bulunuyor. Disneyland, Crown Plaza ve Holiday Inn gibi kuruluşlar bu projede yer alıyor. Bayrampaşa Cezaevi de altında otoparkların ve alışveriş merkezlerinin olduğu bir konut alanı haline getirilecek. Gıda Hali de İstanbul dışına taşınıp yerine konut projesi yapılacak.

İSTANBUL'A GÖÇ EDECEKLERİN YENİ ADRESİ SİLİVRİ OLACAK.

Bugüne kadar İstanbul'un sayfiye ve tarım alanı olarak görülen Silivri'ye yeni bir misyon yüklendi: Kentin en batı noktasındaki 138 bin nüfuslu bu mütevazı ilçe, 2023 yılına kadar 2 milyon insanın yaşayacağı bir mikro kente dönüştürülecek.

İstanbul'daki üçüncü havalimanın burada kurulacak olması, Gümüşdere'de inşa edilecek yeni liman, bu planın önemli parçaları. İş imkanlarının artmasıyla Silivri'nin İstanbul'a göç edeceklerin yeni adresi olması hedefleniyor.

 Bölgede havaalanı ve limanın dışında, büyük sanayi bölgeleri, lojistik köy, teknopark, fuar ve turizm alanları gibi yeni yapıların inşa edilmesi planlanıyor.

 Ayrıca Silivri Merkez, birinci derece ticaret merkezi olarak konumlandırılacak. Yalnız bölgede, İstanbul'a uzaklık göz önüne alınarak finans değil sadece ticaret merkezi oluşturulması öngörülüyor. 

Ayrıca 80 bin dönümlük bir konut alanı belirlenmiş. E- 5'in altında kalan ve daha çok yazlık tarzı yapılaşma olan bölge için de imar değişikliği düşünülüyor. Bu alandan daha yoğunluklu yapılaşmaya imkan sağlanacak.

Bölgede, tüm Trakya'ya hizmet verecek büyük bir teknopark kurulması da gündemde. Mevcut tarım alanları ise korunacak ve teknoparkta tarım ağırlıklı çalışmalar yürütülecek. Bölgenin kuzeyindeki kırsal yerleşim ise aynen muhafaza edilip tarım ve ekolojik turizm amaçlı kullanılacak.

Salı Pazarı ve Haydarpaşa limanları da rehabilite edilerek yük limanından kruvazör limanına dönüştürülecek ve yük gemileri Gümüşyaka'da kurulacak limana aktarılacak. Diğer taraftan Silivri'de eğitim üssü kurulması da plan dahilinde.

İstanbul Üniversitesi ile Silivri Belediyesi arasında imzalanan protokolle, Belediye 168 dönümlük bir araziyi kampüs kurması için İstanbul Üniversitesi'ne devretti. Bu arazinin 450 dönüme kadar çıkarılması düşünülüyor.

YENİ İSTANBUL'UN BEYLİKDÜZÜ - ESENYURT BÖLGESİ İKİ MİLYON KİŞİYE EV SAHİPLİĞİ YAPACAK

Beylikdüzü - Esenyurt hattıyla ilgili plan kendine yeten bir mikro şehir kurmak temelinde şekilleniyor. Bu hat içinde Gürpınar, Kıraç, Beylikdüzü, Esenyurt, Yakuplu, Ambarlı semtleriyle Bahçeşehir ve Büyükçekmece'nin bir kısmı yer alıyor.

Bu hattın en büyük avantajı, hala bakir ve yerleşimin - büyük konut projelerinin de katkısıyla- planlı olması. Dolayısıyla büyük çaplı bir kentsel dönüşüme ihtiyaç olmayacak. İBB planında, Büyükçekmece ile Küçükçekmece gölleri arasındaki bu bölgede 2023 yılında toplamda 2 milyon kişinin yaşayacağı öngörülüyor. 

Son sayımlara göre Beylikdüzü'nün nüfusu 204 bin, Esenyurt'un da 446 bin - hesaba göre bölgeye neredeyse 1.5 milyon insan daha yerleşecek.

İstanbul'da emlak hareketliğinin en yoğun yaşandığı ve fiyatların sürekli arttığı bölgede halihazırdaki yoğun nüfus göçünü karşılamak adına TOKİ, KİPTAŞ ve özel inşaat şirketleri, yıllardır yatırım üstüne yatırım yapıyor.

Ancak bölge, konum olarak 'eski şehre' uzak olduğu için iş, barınma, sosyal faaliyet gibi tüm gereksinimleri karşılayacak bir yapılanma gerekiyor. İBB planında bu amaçla şehir merkezinden çıkartılacak sanayi tesislerinin bir kısmının bölgeye taşınması ayrıca yeni sanayi ve ticaret merkezlerinin kurulması öngörülüyor.

Örneğin Kıraç - Hoşdere Sanayi Bölgesi, Hadımköy Sanayi Bölgesi, Ambarlı Sanayi Bölgesi ve Beylikdüzü Sanayi Bölgesi'ne şehir merkezlerinden çıkarılan sanayi tesislerinin taşınması planlanıyor.

Ayrıca Esenyurt ve Beylikdüzü'nde ticaret ve finans merkezi olarak konumlandırılan alandaki sanayi kuruluşları da tasfiye edilecek. Özellikle TEM'in üst kısmına denk gelen E-5 aksı sanayi alanından hizmet merkezine dönüştürülecek.

Ambarlı Sanayi Bölgesi'ne yakın bir alanda kurulacak lojistik köye de şehir merkezindeki lojistik firmaları yerleştirilecek. Ambarlı Limanı'nın da daha aktif kullanılması ve yapılacak raylı sistemle limanla sanayi bölgeleri arasındaki ulaşımın daha kolay sağlanması planlanıyor.

Ayrıca Metrobüs hattının Beylikdüzü'ne kadar uzatılmasının yanı sıra Sefaköy - Beylikdüzü - Kuzey Marmara limanları, Beylikdüzü - Ispartakule - İkitelli ve Ambarlı - Ispartakule raylı sistemlerinin yapılması planda yer alıyor.

AYAMAMA DERESİ VE ÇEVRESİNDEKİ BÜYÜK DÖNÜŞÜM BAŞLADI. MARKALI KONUT PROJELERİNİN YANI SIRA SAĞLIK TESİSLERİ VE EĞLENCE MERKEZLERİ KURULMASI İÇİN BELEDİYE YER TAHSİS ETTİ.

Yeni İstanbul'un Avrupa Yakası'ndaki en önemli finans merkezlerinden biri Yenibosna - Basın Ekspress aksı olarak planlanıyor. Buradaki hareketliliği FORBES'un mayıs sayısında "Yeni Maslak" başlığıyla anlatmıştık.

İstanbul Büyükşehir Belediyesi'nin şubattaki Meclis toplantısında aldığı karara göre bölge, sanayiden hizmet ağırlıklı bir yapıya dönüştürülecek; finans şirketleri buraya taşınacak ve konut imarına açılacak. Ancak Belediye'nin aldığı kararın Ayamama Deresi'nin güneyini ilgilendiren iki etabı için geçerli olduğunu hatırlatalım.

Belediye'nin planlarında bölge 11 etaba ayrılmış durumda. Kuzey aksındaki dokuz etap için yılsonuna kadar Belediye Meclisi'nden imar kararının çıkması bekleniyor. Aksın güney yakası daha çok finans ve ticaret merkezi olarak konumlandırılırken kuzeyi konutların geliştirildiği bir alan olacak.

İmar planının geçtiği kısımda inşaatlar epey yol almış durumda. Ayamama Deresi'nin ıslah çalışmaları tamamlanmak üzere. Fabrikalar da birer birer yerini iş ve yaşam merkezlerine terk ediyor.

Örneğin Boyner Holding, Yenibosna - Güneşli kavşağındaki Altınyıldız fabrikasının arazisine rezidans yapıyor. Fer Yapı ile kat karşılığı anlaşma yapan holding, 'ISTWEST' ismini vermeyi planladığı konut projesini 2013 ortasında bitirmeyi hedefliyor. 69 bin metrekarelik arsa üzerinde binden fazla konut ve 50 mağaza inşa edilecek.

Boyner Holding'in inşaat alanının hemen karşısında -derenin öbür yakasında- da Erdemoğlu Holding bir rezidans inşa etmeye hazırlanıyor. Merinos markasıyla dünyanın en büyük parça halı üreticisi olan Erdemoğlu Holding, bu projeyle inşaat sektörüne girmiş oldu.

Şirket, Sefaköy Oto Pazarı kurulu olan arazisinde 80 ila 100 bin metrekarelik inşaat alanı olan bir rezidans ve ofis inşa edecek. Ayamama Deresi'nde bir inşaat da Saruhan Şirketler Grubu'na ait. 2009 Eylül'ünde temeli atılan Saruhan Plaza, 10 katlı bir ofis projesi.

Dere yatağının hemen yanında Ağaoğlu Şirketler Grubu tarafından inşa edilen "Ağaoğlu My Office 212" projesindeki ofislerin satışı devam ediyor.

Projedeki ofisler metrekaresi 3 bin 700 liradan satılıyor. Teknik Yapı da bölgede yatırım kararı alan inşaat şirketlerinden. Firma İkitelli Mahmutbey bölgesindeki fabrika arazisinde bir rezidans, konut ve alışveriş projesi geliştiriyor.

Bu bölge, konum olarak şehrin merkeziyle 'yeni şehir' olarak planlanan Beylikdüzü - Esenyurt hattının tam ortasında. Yenibosna Basın Ekspres aksıyla Beylikdüzü arasında kalan Küçükçekmece - Halkalı ve İkitelli bölgelerine de kentin dönüşümünde önemli bir rol biçildi.

TOKİ ve özel inşaat şirketlerinin desteğiyle düzenli bir şekilde büyüyen bölgede Sinpaş'tan Ağaoğlu'na, Avrupa Konutları'ndan Soyak'a kadar pek çok inşaat şirketinin konut projeleri yükseliyor.

TOKİ Kayabaşı'na 65 bin konutluk yeni bir şehir kuruyor. Halkalı'da 500 bin metrekarelik alanda 'yerli Disneyland' olarak tanımlanan Tema Park kurulacak. Amerikalı mimarların tasarladığı projenin inşaatının beş - altı ay sonra başlaması bekleniyor.

Bölgede Avrupa Konutları markasıyla pek çok konut projesi geliştiren ve Tema Park'ın yüklenici ortaklarından biri olan Artaş İnşaat Yönetim Kurulu başkanı Süleyman Çetinsaya'nın verdiği bilgiye göre Tema Park için ayrılan arazinin yakınında 600 bin metrekarelik bir alanı da sağlık kenti kurulmak için tahsis edildi.  Sabah Gazetesi