Konutta Proje Balonu Patlıyor!

Konut sektörü İstanbul özelinde, Türkiye genelinde var olan bir balondur. Gözlemlere dayalı bilgiler, gerekse evin ederini hesaplamada kullanılan oranlara bakılacak olursa bir balon vardır. Her balon gibi bu da o ya da bu şekilde, eninde sonunda patlayacaktır. (Aralık 2015)

Gophaber, Aralık 2015 tarihli bir haberde konut projelerindeki balona dikkat çekmişti.   Evlerdeki fiyat artışı trenine binenlerin hepsi bu kabahate ortak. En tepedekiler hariç çok kişinin canı yanacak.   Devlet emlak inşaası ve satışını istiyor çünkü istihdam yaratıyor. Ar-ge’ye filan ihtiyacı olmayan ve etkisi çabucak görülebilen bir iş alanı emlak. Devlette ülkenin ekonomik büyümesini önemli ölçüde, son yıllarda artarak inşaata dayamış durumda. Zira inşaat, kendisi dışında başka iş alanlarını da etkileyip ısıtan bir iş alanı. Devletin kağıt üstünde yüksek büyüme=1990’lı yıllara nispeten düşük işsizlik=oy/seçim denkleminden çıkarı var. İnşaat şirketlerinin bu işten çıkarı var. Bankaların çıkarı var. Ev alanların, almak isteyenlerin çıkarı var. Ayrıca inşaat işi tek başına değil; inşaat yaptığın zaman bunu destekleyen bir sürü hizmet te var. Malzemeleri taşıyacak şirketler de nemalanıyor. Çalışan işçilere hizmet sağlayanlar, yemeklerini yapanlar, çamaşırlarını yapanlar da nemalanıyor. Ayrıca eline para geçen işçiler kazandıkları paraları harcıyorlar. Genel bir ekonomik hareketlilik ısınmaya yol açıyor inşaat yapmak.   Görmediğiniz bir şey var halbuki. olağan dışı fiyat artışı ile emlağa bakışınız değişiyor. örnek verelim. çamaşır makinesi ya da televizyon gibi tüketim eşyalarını alırken ” bunun değeri ileride artar, artınca da satarım, kar ederim” diyor musunuz? bence demiyorsunuz. Çünkü bu eşyaları kullanmak ve bir hizmet almak için satın alıyorsunuz; ayrıca bu eşyalar kullanıldıkça, yaşları arttıkça yıpranan ve değer kaybeden eşyalar. Ortalama bir televizyonun kendisi de teknolojisi de 5-10 yıl içinde antika seviyesine geliyor. Ev de böyle aslında. Ev almanızın asıl sebebi başınızı sokacak bir yer olması, konut ihtiyacınızın karşılanması, ev sahibinin keyfine göre evinizden kapı dışarı edilmemek ya da piyasa koşullarına göre kira giderinizin beklenmedik artışlarından korunmak, inansal istikrar ve güvenlik. Sonuçta tüketim eşyası ya da malzemesidir.   Evin farkı ise televizyon, otomobil, çamaşı makinesi gibi eşyalardan daha uzun süre dayanabilmesidir. Bir evin ömrünün uzunluğu, evin uzun yıllar sonrasında bile bir felaket olmadığı sürece varlığını sürdürmesi, eve bakış açısının değişmesine ön ayak oluyor. Nüfus artışı ve göç ile birlikte belli bir alandaki ev sayısı ev talebini karşılayamayabiliyor. Durum böyle olunca arz-talep mantığı ile evin fiyatı artıyor. Evin fiyatı artınca büyüyen pastadan pay almak isteyenlerin sayısı ve niteliği artıyor: inşaat firmaları artan kar marjından faydalanmak için daha çok ev üretiyorlar, yatırım yapmak isteyen ya da fırsatını bulduğunda ev sahibi olmanın verdiği güvenlik sahibi olmak isteyen yurdum insanı fiyatlar daha da artmadan normalde altına girmeyi düşünmeyeceği bir borcun altına giriyor. Durum böyle olunca ev tüketim eşyası olmaktan çıkıp, yatırım yapılan, alınıp satılan, el değiştiren bir finansal varlık haline geliyor.   Finansal varlıkların fiyatlarının tüketim eşyalarından bir farkı var. Yeni bir çamaşır makinesinin fiyatı enflasyon farkı hesaplandığı zaman birkaç yıl içinde büyük dalgalanmaya uğramaz, zira insanlar çamaşır makinesini, bir hisse senedi gibi yatırım aracı olarak düşünmezler. “ben şimdi alayım, 2-3 sene sonra 2’ye katlar fiyatını/bedelini/değerini” demezler. Ancak, ev yatırım aracı haline geldiği zaman, arza ve talebe bağlı olarak evin fiyatı dalgalanabilir. arzda birçok faktöre bağlı olarak artıp azalabilir. türkiye’de konuta yönelik talebin önemli bir nedeni baskılanmış faiz oranlarıydı. Devletin ısrarla faiz oranlarını düşük tutmak istemesinin bir nedeni bu. Düşük faiz=ucuz kredi=tüketim talebi=büyüme=düşük mevduat getirisi=nispeten düşen işsizlik=gelsin oylar, olan budur. Parayı nakit olarak tutup mevduat faizi almaya çalışmanın bir mantığı yok. Mevduata verilen faiz düşük olduğu için, para enflasyon karşısında değer kaybediyor. O yüzden para değerini daha fazla kaybetmeden somut bir şey alıyorsun. örnek: telefon, araba, televizyon ve tabiki ev. tasarruf yerine tüketime yönelen gelir hükümet için vergi geliri, büyüme ve ekonomik “başarı” demek. İthalatçı şirketlerimiz, ülke dışından parçaları ithal edip, ülkede birleştirip ülke dışına ihraç yapan şirketlerimiz ve de inşaat şirketlerimiz artan tüketime cevap verecek büyüklükte olmadıkları, kaynakları buna izin vermediği için, ülke dışındaki faktörlerin de etkisi ile ülke dışında da ucuzlayan döviz dayalı borçları aldılar bankalarımızdan. Bankalarımız bile bu talebi karşılayacak kadar kaynağı olmadığı için onlar da gittiler ülke dışındaki daha büyük bankalardan dövize dayalı borçları aldılar.   Neyse efendim, çok dağılmadan konuya dönelim. şimdi merkez bankası’nın yurt dışındaki gelişmeler nedeniyle aldığı faiz arttırma kararının etkisi ile kredi bir miktar daha pahalı hale geldi. Böyle olunca tüketimin tamamına olduğu gibi emlağa yönelik talep te azalacak. Böyle olunca da yukarıda inci gibi dizdiğimiz şeyler bir bir domino taşları gibi devrilecek eğer olağan dışı bir gelişme olmazsa. Tabiki temennim bu değil ama acı gerçek bu. REMAX Ticari Gayrimenkul Uzmanı, İbrahim MOLLA (Aralık 2015)